Aktieanalyse af Swiss Properties Invest A/S 14-09-2026

Kurs på analysetidspunktet: 102

Aktievurdering:

Kursudvikling 0-6 mdr.: 100 – 120

Kursudvikling 12-18 mdr.: 120 – 135

Kursudvikling 18-36 mdr.: 135 - 145

Aktiekursen har ikke fulgt med den underliggende værdiskabelse i selskabets ejendomsportefølje, der netop er blevet udvidet fra 9 til 10 erhvervsejendomme.

• Regnskabet for første halvår indeholder ikke oplysninger om værdistigninger på ejendomsporteføljen. Vi må derfor forholde os til tallene fra ultimo 2025, hvor værdien af selskabets ni erhvervsejendomme var bogført til 776,8 mio. kr. efter en værdivækst på 26,9 mio. kr. svarende til 3,6%. Værdistigningen var lavere end i 2024, der var et år med markant faldende rente i Schweiz. Det trak i sig selv værdien af en ejendomsportefølje op, samtidig med at renteudgifterne faldt. Selvom ECB har hævet sin rente i år, så fastholder den schweiziske centralbank sin rente på 0,0%. Det ser således ikke ud til, at renten vil påvirke ejendommenes værdi udvikling i år, men gennemførte forbedringer på flere af ejendommene kan formentlig trække værdien af porteføljen lidt op. Det fremgår ikke af seneste regnskab, om der er sket ændringer i udlejningsprocenten, eller om der er gennemført ekstraordinære huslejestigninger med henvisning til gennemførte forbedringer og moderniseringer. Tre af ejendommene i porteføljen var ved årsskiftet 2025/26 ikke fuldt udlejet. Hvis det er lykkedes at nedbringe tomgangsprocenten, vil det kunne påvirke værdien i positiv retning, og modsat såfremt der er kommet flere ledige lejemål. Ejendommene opgøres til dagsværdi baseret en på DCF-model og udregnes som nutidsværdien af de fremtidige pengestrømme over en 15-årig budgetperiode sammen med terminalværdien i den efterfølgende periode.
• Afkastet fra de enkelte ejendomme er baseret på den forventede lejeindtægt fra fuldt udlejede ejendomme fratrukket budgetterede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger. Ud over den almindelige løbende vedligeholdelse inkluderer budgettet engangsvedligeholdelsesudgifter relateret til ejendommenes nuværende tilstand.
• Afkastkravet er fastsat på baggrund af markedsstatistikker og ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet. Afkastkravet og den bogførte værdi af porteføljen indeholder dermed et element af subjektiv vurdering fra ledelsens side.
• Jævnfør årsregnskabet er den bogførte værdi pr. 31-12-2025 baseret på en vægtet gennemsnitlig afkastprocent på 4,35% (gennemsnit af højeste og laveste afkastprocent på 5,21% / 3,79%). Desuden er værdien udregnet på basis af en estimeret tomgang i lejemålene på 1-10% og en inflation i Schweiz på 0%. Der er taget hensyn til, hvilken type af lejemål ejendommene arbejder med, beliggenhed, ejendommenes alder og vedligeholdelsesstand, lejekontrakters varighed og lejernes kreditkvalitet.
• Med afsæt i ovennævnte værdimæssige forudsætninger er ejendomsporteføljen pr. 31-12-2025 bogført til 147,5 kr. pr. aktie mod 134,1 kr. et år tidligere. En del af værdiforøgelsen skyldes udførte forbedringer på flere af ejendommene, hvor der blandt andet løbende opsættes solpaneler tillagt generelle markedsbestemte værdistigninger. Når bogført indre værdi sættes i forhold til den aktuelle aktiekurs på 102 svarer det til et indre værdiforhold på blot 0,69. Dvs. at man som aktionær nu og her kan købe en krones bogført kapital i selskabet til 69 øre. Swiss Properties Invest A/S estimerer på baggrund af markedsdata, at schweiziske ejendomsaktier gennemsnitligt handler ca. 20% over indre værdi. Baseret på disse fakta må Swiss Properties Invest A/S vurderes at have upsidepotentiale.
• Den store discount burde i sig selv skabe interesse for aktien, men her vægter det negativt, at aktien er børsnoteret på First North børsen, og at omsætningen i aktien er meget begrænset. Det afholder givetvis en del investorer fra at købe sig ind i casen, også selvom den bogførte værdi af ejendomsporteføljen siden børsnoteringen til kurs 107,5 i juli 2022 er vokset fra 97,49 til 147,52 ultimo 2025. Porteføljeværdien er således steget med over 50%, mens aktiekursen er faldet med ca. 5%. Selskabets strategi om at øge værdien af ejendomsporteføljen med 100 % over 10 år, 200 % over 15 år og 300% over 20 år er således på ingen måde afspejlet i værdien på Børsen.

Hele analysen kan læses via dette link.

Analysen er udarbejdet af Aktieinfo, der modtager et honorar fra selskabet for det udførte analysearbejde. Konklusion er alene udtryk for Aktieinfos vurdering, og selskabet kan ikke påvirke anbefaling og kursmål. I øvrigt henvises til ansvarsfraskrivelsen på sidste side af analysen.