PARKEN Sport & Entertainment– aktieanalyse den 08-09-2016

 

Beskrivelse

Selskabet driver virksomhed som en blanding af underholdningstilbud og ejendomsinvesteringer. Fodboldklubben F.C. København har været udgangspunktet. Telia PARKEN benyttes som hjemmebane og til en række begivenheder inden for sport (landskampe) og underholdning. De fire kontortårne udlejes. Lalandia har to centre med badeland og udlejning af tilknyttede ferieboliger i hhv. Rødby og Billund. Kæden fitness dk omfatter 45 centre, og der angives at være 127.000 medlemmer. Personalet var sidste år opgjort til 752 på heltidsbasis, men især fitness dk benytter sig af en meget stor stab af deltidsansatte. Børsværdien ved kurs 77 udgør 760 mio. kr.

 

Ledelse

Anders Hørsholt (født 1966) er administrerende direktør; Bo Rygaard (født 1959) er formand for bestyrelsen men ejer slet ingen aktier i selskabet.

 

Ejerforhold

LD 29,1, Es-Parken ApS 21,5, KPS Invest A/S 20,5 pct. Selskabet har over 15.000 aktionærer.

 

Fordeling på segment

Omsætning: F.C. København & Stadion 19, Lalandia 36, fitness dk 41, Kontorejendomme 4 pct.

Investeret kapital: F.C. København & Stadion 26, Lalandia 37, fitness dk 14, Kontorejendomme 23 pct.

 

Aktieinfo Danmark anbefaler Langsigtet Køb ved kurs 77

 

Aktieinfo, John Stihøj og/eller Lau Svenssen ejer ikke aktier i PARKEN.

 

 

Tør PARKEN sætte fart i forretningen

Lav rente giver mulighed for frasalg af ejendomme. Det kan give penge til investeringer i Lalandia. FCK skal gøres til en forretning. Tab i fitness dk skal vendes, så kæden kan sælges  

 

Begejstringen for PARKEN og FCK toppede i 2007-08. Det var i Don Ø æraen. Siden da har opgaven bestået i at forbedre indtjeningen fra driften og nedbringe gælden. Der blev tilført ny kapital, og de tre store investorer med i alt 71 pct. af aktierne har været udholdende og bakket op. Tiden læger alle sår, og selskabets ejendomme er ved at blive guld værd, fordi renten er i bund. PARKENS ejendomme er dog ikke helt normale. Stadion er placeret på en lejet grund (Københavns Kommune), indtægterne er ikke faste men afhænger af salget (events og deltagernes indkøb), og finansielt er man klemt med 75 % af gælden låst fast i rente via swap-aftaler.

 

Situationen for koncernen

FCK og Telia PARKEN fungerer som profil, men økonomisk er flagskibet Lalandia. PARKEN som arena er tilsyneladende en betydelig dårligere forretning med sine aktiviteter året igennem end en enkelt uges festival i Roskilde. Der er flere penge i underholdning end i dansk fodbold suppleret af shows. FCK klarer sig atter godt i den danske liga, og målsætningen er at vinde i Superligaen hvert år. I år begunstiges PARKEN af FCK´s kvalifikation til gruppespillet i Champions League i 2016/17. Det er den primære årsag til, at selskabet efter halvårsregnskabet opjusterer forventningerne til 2016 ganske betydeligt.

 

Sidste år købte man det fjerde kontortårn. Beliggenheden binder dem sammen med PARKEN, men det er overvejende en finansiel placering.

 

Motion er sundt og slankende. Satsningen på fitness dk har dog ikke været sund men kun slankende. Kædens 45 centre gav sidste år et driftsunderskud på 28 mio. kr. ud af en omsætning på 428 mio. kr. Med 127.000 medlemmer må prisen per bruger i gennemsnit være 3.370 kr. plus moms, hvis man ser bort fra det løse salg. Der er fortsat bogført en goodwill på 184 mio. kr., og den bygger pt. på håb om en bedre fremtid. Datterselskabet skal rettes op og/eller sælges. Opgaven skal løses af Jakob Hansen, der overtog jobbet som topchef i kæden 1. oktober 2015.

 

Lalandia er imperiets juvel. Så vidt vi kan forstå regnskabet, er disse ejendomme bogført til 1,1 mia. kr. Konceptet fungerer fint, og man sørger for at faciliteterne hele tiden holdes ved lige og ”peppes lidt op”. Tid er penge. Danske familier er glade for at spare tid og undgå trafikstress ved korte ferieophold tæt på bopælen.

 

Økonomien styres stramt, og de løbende investeringer holdes nede. Egenkapitalen er bogført med 953 mio. kr. Nettogælden udgør 1.159 mio. kr. Swap-aftalerne indeholder yderligere et kurstab på 248 mio. kr., som reelt påvirker gælden op og egenkapitalen tilsvarende ned. PARKEN har derfor fortsat en svag soliditet og begrænset handlefrihed.

 

Nye muligheder

Ledelsen opgave er at opnå en afgørende forbedring af driften. De to problemer er fitness dk og FCK inkl. stadion, hvor indtægterne svinger afhængigt at resultaterne på grønsværen. Formentlig ender det med et frasalg af fitness delen, der er en branche med forandringer samtidig med at der fremkommer nye påfund inden for motion og wellness. FCK prøver at fremstå som ”den første blandt ligemænd” i dansk fodbold, men økonomisk mangler sporten power, ”kritisk masse”. Indtægtsgrundlaget er samlet set alt for lavt. Man burde opfinde en nordisk superliga og nedlægge den danske. Stadion er tilsvarende mere værd som kulturel arena end til fodbold, men landsholdet har aftalemæssigt krav på at spille sine hjemmekampe her. Noget skal der gøres for at forbedre de to svage segmenter. Omkring brug af Parken til afholdelse af koncerter m.m. må man imødese stigende konkurrence fra Royal Arena i Ørestaden, når denne åbner i februar 2017.

 

Kontortårnene udlejes og kan frasælges sammen med eller uden stadionet. Værdien af det hele er bogført med 1,1 mia.kr. Det lave renteniveau indebærer, at passive investorer jagter alternative investeringsmuligheder. Et frasalg ville næsten kunne indfri hele gælden.

 

Ideen i en gennemgribende ”shake up” vil bestå i at fjerne belastningen fra fitness, forvandle FCK til en sund forretning og fjerne gælden, så man får mulighed for en udvidelse af Lalandia. Her er der to projekter i støbeskeen. I flere år har man haft planer om etablering af et stort outlet-center i Billund. Godkendelsen er på plads, så nu gælder det om at skaffe lejere og god finansiering. Den anden projektmulighed er mere interessant og drejer sig om bygning af Lalandia III. Placeringen kendes ikke, men med de nye, lempelige regler for byggeri i kystområder kunne det tænkes at blive et kvalitetsprojekt med appel til tyske feriegæster i Nord- eller Vestjylland.     

 

Aktien

De ydre forhold er forbedret og giver mulighed for markante tiltag. Men tør ledelsen og ejerne det? Uden store beslutninger vil PARKEN være bovlam mange år frem, og måske går man glip af de positive muligheder for at udvikle forretningen i Lalandia.

 

I forbindelse med fremlæggelsen af halvårsregnskabet den 29. august blev forventningerne til indeværende regnskabsår løftet betydeligt. Nu venter ledelsen en omsætning på 1.400-1.450 mio. kr. og et resultat før skat på 225-250 mio. kr. Opjusteringen skyldes dog primært fodboldklubbens kvalifikation til gruppespillet i Champions League. For nærværende går det rigtig godt for FCK, men bolden er rund og alt kan alt ske.

 

PARKEN er spændende ved at rumme store muligheder for forbedring ved en målrettet indsats med dybtgående forandringer. Vent-og-se attituden er en sovepude. Som investor skal man vurdere, om de tre aktive storejere vil skifte gear eller fortsætte uanfægtet. Ny dynamik tilsiger køb af aktien, mens status quo vil være en skuffelse.  

 

Regnskabstal

 

mio.kr.

2011

2012

2013

2014

2015

2016E

Omsætning

1.342

1.172

1.299

1.125

1.090

1.450

Resultat af primær drift

188

108

242

113

37

300

Årets resultat

74

41

174

7

-34

200

Balance

2.638

2.659

2.712

2.696

2.772

2.900

Egenkapital

809

821

1.042

986

970

1.140

Egenkap.forrent., i pct.

9.1

5.0

18.7

6.9

NA

19,0

Markedsværdi 08092016

 (mio.kr.)

760

       

   

 

 

 


Vil du også være en bedre investor?
Med et abonnement hos Aktieinfo bliver du klædt godt på til succes på aktiemarkedet.
Vi laver benarbejdet for dig så du nemmere kan træffe de valg der kan give dig størst muligt afkast!

Klik her og se hvordan


Denne hjemmeside anvender cookies til at huske dine indstillinger, statistik og at målrette annoncer.
Denne information deles muligvis med tredjepart.
Læs mere om cookie- og privatlivspolitik.